Hotelprojekt und stagnierende Aufwertung

Ein Hotelprojekt als Highlight der Aufwertung im Viertel, die ansonsten weitgehend zum Stillstand gekommen ist, darunter auch das Projekt Apfelbaum.

Das Gebäude an der Ottakringer Straße 50, Ecke Bergmanngasse, war schon seit Jahren eine seltene Ausnahme: Es blieb unbeschadet, obwohl es nur ein Obergeschoß hat – was ansonsten den baldestmöglichen Abriss erwarten lässt. Stattdessen etablierte sich ein Nachtclub im Haus („Kafanski Fakultet“), der offenbar gleich das Obergeschoß mitgemietet hat, sehr praktisch in Sache Ruhestörung. Muss man sich aber leisten können.

Nun soll daraus ein Hotel werden, samt Aussichtsterrasse – das Projekt ist eingereicht und bewilligt, wie man dem Plakat entnehmen kann. Allerdings will es der derzeitige (Noch-)Eigentümer (Cardo Immobilien) nicht selbst realisieren und stattdessen verkaufen. Für stolze 5,6 Mio. Euro. Der Verkauf eines bloßen Projekts ist eine Premiere im Grätzel.

Der Preis ist für ein Gebäude dieser Größenordnung exorbitant. Ich habe mich kurz ans Rechnen gemacht. Das Ergebnis, kurz: Mit Wohnungen, ob Miete oder Eigentum, rentiert sich der Kauf zum Angebotspreis wohl nicht. Daher ist es auch ein Hotelprojekt, und zwar eher der Oberklasse – ein 4-Stern-Hotel, wie ich der Website des verantwortlichen Architekturbüros Anusic Pfefferle ZT GmbH entnehme. Dort kann man sich das Konzept näher ansehen: gaparch.at/portfolio/otk.

Auf der Website con Cardo Immobilien ist das Hotelprojekt übrigens nicht mehr zu finden. Das könnte darauf hindeuten, dass bereits ein Käufer gefunden wurde. Das Verkaufsplakat hing aber am 27.10.2024 noch unverändert am Haus.

Boom zu Ende
Abgesehen davon ist, wie bereits im März 2023 vermutet, der Boom im Grätzel zu Ende – es tröpfelt nur mehr. In den knapp 20 Monaten seit März 2023 fielen mir nur fünf neue Projekte auf: der Beginnn des Neubaus Ottakringer Straße 26, ein Abriss in der Veronikagasse 22, eine Generalsanierung in der Grundsteingasse 38, der Dachbodenausbau in der Thelemangasse 4 und nun das zuvor besprochene Hotelprojekt. Ansonsten tut sich fast nichts.

Den im März 2023 angekündigten Dachbodenausbau in der Thelemangasse 4 hatte ich in der vorigen Version dieses Beitrags als nicht existent betrachtet, da straßenseitig nichts davon zu sehen war. Erst danach entdeckte ich die Arbeiten an der Hinterhofseite. [Hinweis: Aufnahmen aller von mir registrierten „Aufwertungsprojekte“ gibt es auf der Seite Dachbodenausbau, Sanierungen, Neubauten. Der Dachbodenausbau Thelemangasse 4 ist derzeit ganz unten zu sehen.]

In Sachen Projekt Apfelbaum herrscht weiter Stillstand, auch wenn es im Frühjahr 2024 plötzlich ernst zu werden schien: Vorübergehend war an der Plakatwand an der Ottakringer Straße eine „Hinweistafel“ zu sehen, wonach der Baubeginn am 6.5.2024 erfolgen sollte. Aber nichts geschah, und der Zettel verschwand wieder.

Ohne nochmals nachzufragen vermute ich: Hier dürften wohl auch Finanzierungsprobleme eine Rolle spielen, in Zusammenhang mit den verschlechterten Rahmenbedingungen (Zinssätze, Entwicklung des Immobilienmarkts).

Auch gleich nebenan, Ottakringer Straße 40, wo ein zweistöckiges Haus abgerissen wurde, befindet sich weiter nur ein Parkplatz, ebenso wie nach wie vor am Hernalser Gürtel 13 (siehe Abreißen und (fast) nichts tun reicht auch).

Baumverlust. Noch ein Nachtrag: Dem Projekt in der Veronikagasse 22 musste offenbar ein Baum weichen, wie mir unterdessen auffiel. Im Insert im Abrissbild rechts ist er noch zu sehen.

Ob hier das Wiener Baumschutzgesetz anzuwenden war, ist unklar; es gilt erst ab einem Stammdurchmesser von 40 cm. (Zitat: „Zum geschützten Baumbestand im Sinne dieses Gesetzes gehören alle Bäume, das sind Laub- und Nadelhölzer mit einem Stammumfang von mindestens 40 cm, gemessen in 1 m Höhe vom Beginn der Wurzelverzweigung, einschließlich ihres ober- und unterirdischen pflanzlichen Lebensraumes.“)

Gegebenfalls wäre dann, sofern keine Ersatzpflanzung erfolgt (in einem Umkreis von höchstens 300 m vom Standort des zu entfernenden Baumes), eine Ausgleichsabgabe fällig gewesen. Gut möglich, dass in den Hinterhöfen der diversen Abriss- und Neubauprojekte noch weitere (unsichtbare) Bäume weichen mussten …