Projekt Apfelbaum – eine Vision

Was vorerst bloß wie einer der üblichen Zinshaus-Abrisse im Viertel aussah, entpuppte sich umgehend als Start eines sehr interessanten Neubauprojekts namens “Apfelbaum – Inklusives Leben und Wohnen in Hernals”.

Zuerst war ich ziemlich erschrocken: die neue Baulücke wirkt schon enorm groß, und das Zinshaus, das zuvor hier existierte (Ottakringer Straße 44), stand nicht wirklich auf der Liste meiner Abrisskandidaten. Dafür war es mir auch zu hoch – die Umrisse des Zinshauses sind noch zu sehen (siehe Aufnahme).

Ottakringer Straße 44 – Abriss für das Projekt Apfelbaum

Die wegen der Absperrungen etwas weit entfernten Projektinfos im A4-Format konnte ich nicht vor Ort entziffern, aber es gibt ja Digi-Kameras mit Zoom, die hier Abhilfe schaffen. Der Rest steht im Web. Was ich da herausfand, war für mich doch überraschend.

Den Projektbeschreibungen nach wage ich zu behaupten: “Apfelbaum” ist das interessanteste Neubauprojekt seit Jahrzehnten im ganzen Yppen-/Brunnenviertel, oder sagen wir in der “Gegend”: Es liegt zwar zur Gänze in Hernals, aber die Südfront an der Ottakringer Straße 44 ist bloß rund 100 Meter von der “Piazza” am Ende des Brunnenmarkts entfernt. Es ist auch das größte: Es erstreckt sich Richtung Norden bis über die Geblergasse hinaus, mit einer Gesamtfläche von 12.500 m².

Und es hebt sich wohltuend vom Schema F ab, dem die meisten Wohnbauten im Grätzel seit Jahren entsprechen (u.a. maximale Anzahl von Eigentumswohnungen pro Grundstücksfläche, möglichst rascher Rückfluss des Investitionskapitals): Errichtet werden 103 Wohnungen für Menschen mit und ohne Behinderung, ein StudentInnenheim, Dachgärten, ein Gesundheitszentrum und Geschäfte, mit Unterstützung durch Fördermittel der Stadt Wien. “Urban Gardening” ist auch vorgesehen …

Hier ein Plan des “Dorfs in der Stadt” von der Website von “Apfelbaum – Verein für Menschen mit besonderen Bedürfnissen und Begabungen Wien (Wien)”. (Legende von mir umarrangiert.)

Projektplan, © Verein Apfelbaum

Link zu Apfelbaum: Mehr als ein Projekt. Eine Herzensangelegenheit.

Das Projekt auf der Website des Bauträgers, der Liv Immobilienvermarktung GmbH: Eine Vision, die Früchte trägt

Ein Zitat von der Website der verantwortlichen ArchitektInnen, Praschl-Goodarzi Architekten ZT-GmbH:
“Campus Apfelbaum ist ein visionäres Projekt, das neue Maßstäbe für ein selbstbestimmtes Leben in einer Form des Wohnens und Arbeitens ermöglicht. In zentraler Lage entstehen für Jung und Alt inklusive, soziale und offene Wohnformen mit Gemeinschaftsbereichen, großzügigen Grünflächen, Ruhezonen und Geschäftsflächen. Hier sollen Menschen mit und ohne Behinderung wohnen, die ein hohes Maß an gegenseitigem Respekt und Toleranz mitbringen.”

Projekt Apfelbaum auf der Website der IBA_Wien 2022: Inklusiv Leben und Wohnen in Hernals

Stadt Wien: Projekt “Apfelbaum” bietet Soziales Wohnen in Hernals

Neubautrend im Viertel: Beispiel Grundsteingasse 4

Das Projekt in der Grundsteingasse 4 ist ein gutes Beispiel für den Wohnungsneubau im Brunnen/Yppenviertel: Mit hoher Wahrscheinlichkeit alles Eigentum, inklusive “Vorsorgewohnungen” als Anlageobjekte.

Erstens deshalb, weil das zuvor existierende Althaus zu den “klassischen” Abrisskandidaten gehörte: Es hatte nur ein Stockwerk. Was da stand, kann man am Luftbild des Wiener Stadtplans noch halbwegs erkennen (siehe Bild rechts). Die Liegenschaft ist straßenseitig schmal, aber erstreckt sich auf der straßenabgewandten Seite doch über mehr als 60 Meter – damit lässt sich etwas anfangen. Vor allem in einem “Trendviertel” wie dem Brunnen- bzw. Yppenviertel.

Grundsteingasse 4, Neubauprojekt

Zweitens, weil der Projektbetreiber gut begründet hat, warum Vorsorgewohnungen “in Mode” sind (siehe Vorsorgewohnungen in Wien).

Wien biete einen “äußerst attraktiven Wohnmarkt”, und die Wertsteigerung von Immobilieninvestments sei seit 15 Jahren stets über der Inflationsrate gelegen. Vorsorgewohnungen seien daher eine Anlageform mit langfristigem Investmenthorizont. Die Hauptargumente:

  • Stabile und kalkulierbare Zusatzeinkünfte aus der Vermietung
  • Wertsteigerung durch Lageentwicklung, wachsende Infrastruktur und allgemeine Nachfrage
  • Startwohnung für die Kinder oder zu deren Vermögensbildung
  • Erzielung attraktiver Renditen

Alles das trifft zu. Zwei Einschränkungen wären aber hinzuzufügen: Erstens können die Renditen wohl nur deshalb als “attraktiv” bezeichnet werden, weil vergleichbar risikoarme Investments (z.B. Staatsanleihen) praktisch gar nichts mehr abwerfen. Und zweitens funktioniert das Ganze nur, weil man (seit 1994) freifinanzierte Wohnungen befristet vermieten kann.

Das hat zwei Vorteile: Einmal kann man alle drei Jahre (Mindestdauer der Befristung) die Miete an das “Marktniveau” anpassen, während sich andere VermieterInnen mit einem Inflationsausgleich begnügen müssen. Das hilft dabei, die Finanzierungskosten rascher hereinzubringen, wozu die Mieterinnen und Mieter in diesem Modell ja da sind. Und, ganz wichtig, man wird sie bei Bedarf auch wieder los – man verlängert den Mietvertrag einfach nicht.

Aus Mietersicht hat diese Situation natürlich vor allem Nachteile – höhere Wohnkosten und vor allem die fehlende Wohnsicherheit, die viele MieterInnen dazu bringt, auch absurde Zumutungen seitens der Eigentümer widerspruchslos hinzunehmen. Daher fordert die Arbeiterkammer ein weitgehendes Aus für befristete Vermietungen, aber mit einer Ausnahme für Privatpersonen, die nicht mehr als drei Wohnungen haben (siehe Weg mit befristeten Mietverträgen außer bei Eigenbedarf!).

Allerdings scheint die politische Konjunktur nicht für die rasche Durchsetzbarkeit dieser Forderung zu sprechen. Und für die meist vereinzelten Leidtragenden der Machtassymetrie am privaten Wohnungsmarkt lautet die Lehre in der Regel: Widerstand ist zwecklos, denn wer sich wehrt, fliegt raus.

Abreißen und (fast) nichts tun reicht auch

Weiter steigende Grundstücks- und Immobilienpreise und das Niedrigzinsumfeld machen es für Investoren attraktiv, Baulücken im dicht besiedelten Stadtgebiet jahrelang “brach” liegen zu lassen. Ein Beispiel vom Hernalser Gürtel.

Im Februar 2017, es ist schon bald vier Jahre her, entdeckte ich die Baulücke: ein ziemlich großes Gründerzeit-Zinshaus am Hernalser Gürtel 13 war abgerissen worden. Meiner dokumentarischen Selbstverpflichtung folgend wanderte ein Foto in meine mittlerweile unübersichtliche Galerie Dachbodenausbau, Sanierungen, Neubauten. Rechts abgebildet, weil sonst schwer zu finden.

An der Gürtelseite des Häuserblocks komme ich selten vorbei, unlängst aber doch wieder einmal. Und siehe da, die Baulücke besteht noch immer. Genutzt wird sie als Parkplatz, sogar in eine kleine Hecke wurde investiert. Am Tag der Aufnahme war der Parkplatz zwar leer, da es aber ein Samstag war, wären Rückschlüsse auf das Ausmaß der Nutzung eher voreilig.

Hernalser Gürtel 13 – Platz für PKWs


Was die private Parkplatzvermietung abwirft, weiß ich nicht. Natürlich könnte man mit Eigentumswohnungen oder Geschäfts- und Büroräumen mehr aus der Liegenschaft herausholen. Aber die Parkraum-Dienstleistung sorgt jedenfalls für regelmäßige Einnahmen, bei minimalen Investitionen, während man sich gleichzeitig über einen stetigen Wertgewinn des Investments freuen kann. Hilfreich ist dabei natürlich, dass die Grundsteuer hierzulande niedrig ist – niedrige Bemessungsgrundlagen (Einheitswerte) und geringe Steuersätze.

Die Kombination ist risikolos und insofern besser als Staatsanleihen, die im mittlerweile quasi einzementierten Niedrigzinsumfeld praktisch nichts abwerfen. Moderne Kouponschneider setzen auf Immobilien. Das investierte Geld, sofern man es nicht braucht, ist jedenfalls gut “geparkt”.

Auf dem Betongold-Markt steigen die Preise weiter, wie gehabt. In Wien beschleunigte sich der Preisanstieg für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 auf 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum nach 3,9 Prozent im ersten Quartal, hieß es Mitte September 2020 auf news.orf.at (Wohnimmobilienpreise stark in die Höhe geschnellt). Gut für alle, die schon eine haben, schlecht für alle anderen.

Vor allem für die, die sich Wohneigentum nicht leisten können. Denn auch das Wohnen verteuerte sich stark, hieß es daselbst ein paar Tage davor: “Im zweiten Quartal 2020 betrug der Aufwand für Miete und Betriebskosten für Hauptmietwohnungen im bundesweiten Schnitt 8,3 Euro pro Quadratmeter, vor einem Jahr waren es acht Euro – das entspricht einer Verteuerung um 3,75 Prozent. Die Nettomieten stiegen von 5,9 auf 6,2 Euro, wie aus den aktuellen Daten der Statistik Austria von heute hervorgeht.”

Ansonsten ist aber nicht alles schlecht an dieser Baulücke, abgesehen von den Parkplätzen. Es gibt mehr Licht für die Häuser dahinter, und vor allem können sich die am Gürtel südwärts fahrenden AutofahrerInnen am Anblick eines haushohen (25 Meter sollen es sein) Wandgemäldes des Künstlers Golif erfreuen. Es gefällt mir übrigens, auch wenn ich nicht weiß, was es aussagen soll. Wer dort jemals etwas baut, wird jedenfalls ein Kunstwerk zerstören müssen …

Dokumentation: Abrisse, Neubauten

Ich habe ja in der Sache selbst bereits im Oktober 2016 das Handtuch geworfen (siehe: Warum die Gentrifizierung voranschreiten wird). Den Prozess in Teilbereichen zu dokumentieren, erscheint mir aber weiterhin sinnvoll – insbesondere die Vernichtung alter Bausubstanz und Neubauten.

Aus diesen Fotos hat sich mittlerweile doch eine ansehnliche Galerie ergeben, die es unter Dachbodenausbauten, Sanierungen, Neubauten zu sehen gibt.

Die letzten Fotos stammen von heute (20. 2. 2019) – ich habe den Abriss eher zufällig auf dem Weg in ein Papiergeschäft mitbekommen. Es ist also durchaus möglich, dass mir etwas “durch die Lappen” gegangen ist.

Dieser Abriss entspricht übrigens zu 100 Prozent einer Verwertungslogik, deren Auswirkungen im Grunde bereits vor vielen Jahren vorhersehbar waren. Manchen Stadtplanern wie Reinhard Seiß gelang es aber aus unerfindlichen Gründen, diese Logik völlig auszublenden – das war im November 2013 (siehe Stadtporträt Ottakring & Gentrifizierung: Fast ein “Whitewash”).

Ottakringer Straße 38

Dieser Abriss auf der Ottakringer Straße war praktisch vorprogrammiert: Was soll ein Bauherr mit einem Gebäude machen, das nur zwei Obergeschosse hat, und mit schlechter Substanz wohl auch? Weg damit. Hier gehen sich fünf oder sechs Etagen mit “Vorsorgewohnungen” oder sonstigen Eigentumswohnungen aus, für die es ausreichend Klientel gibt, den Hypothekenkrediten der Banken sei Dank. Ob ich mit dieser Vermutung recht habe, wird sich aber erst zeigen. Noch fehlt das tolle Plakat mit den Projektinformationen.

Update 22.3.2019: Offenbar entsteht dort ein Hofer-Lebensmittelmarkt, siehe auch Kommentar weiter unten. Sollte das alles sein (keine Obergeschoße), wäre ich überrascht.

Update 1.11.2019: Tatsächlich ein Hofer-Markt mit zwei Obergeschoßen, ungewöhnlich. Siehe Dachbodenausbau, Sanierungen, Neubauten, gegen Ende der Galerie (derzeit).

Apropos Dokumentation: Was ich ebenfalls noch “dokumentiere”, sind die ständig wechselnden Graffitis im Yppenpark, wenn auch nur die, die mir gefallen. Das letzte davon nachstehend. Diese Graffitis kosten zwar auch Steuergeld, aber wenigstens muss ich nicht persönlich dafür bezahlen. Ein paar Bröseln vom Kuchen der Gentrifizierung, die auch mir zugute kommen.

Neulerchenfelder Straße 35: There is no Alternative?

März 2016: Als es die remaprint noch gab


Die Besetzung des Hauses Neulerchenfelderstraße 35 ging ohne Gewalt (nicht ganz, siehe Kasten Nachtrag) zu Ende. Das ist positiv für alle Beteiligten. Ein Erfolg der Besetzung wäre ein Wunder gewesen.

Aktuelle Berichte siehe u. Kurier: Hausbesetzung in Wien-Ottakring: Räumung in luftiger Höhe zu Ende Nachtrag: Den BesetzerInnen zufolge war die WEGA nicht unbedingt zimperlich, siehe nele.noblogs.org.

Was ich mir wünsche: Dass die Besetzung dazu beiträgt, die Diskussion über das nach wie vor ungelöste Wohnungsproblem in Wien zu forcieren. Das wäre als Teilerfolg der BesetzerInnen (nele.noblogs.org) zu werten, die den Medienberichten nach vernünftig genug waren, sich im Zuge der polizeilichen Räumung am 7. Dezember auf passiven Widerstand zu beschränken. Negative finanzielle Folgen wird die Aktion für die BesetzerInnen jedenfalls haben. Dass sie möglichst gering ausfallen mögen, ist mein zweiter Wunsch.
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