Aufwertung alla Viennese

Die in Wien betriebene „Aufwertung“ dicht verbauter Wohnviertel führt mittelbar und unmittelbar zu einer Umverteilung von unten nach oben.

Die Aufwertungspläne der Gemeinde Wien sind groß angelegt, wie man der nebenstehenden Karte entnehmen kann: Etwa ist fast ganz Ottakring ein „Sanierungszielgebiet“ (rote Flächen), das wiederum in diverse „Blocksanierungsgebiete“ unterteilt ist; Analoges gilt für angrenzende Gebiete in Nachbarbezirken wie Hernals.

Österreichweit waren diese und gleichartige „Aufwertungsoffensiven“ privater oder öffentlicher Natur bisher durchaus erfolgreich. Waren Mitte der 1980er Jahre bloß 37% der Hauptmietwohnungen Kategorie A-Wohnungen, lag der Anteil 2012 schon bei 92% (Quelle: Bank Austria Report, siehe artikel, studien, reportagen – bitte nach unten scrollen).

Als nächste oder sehr bald dran sind etwa die Blocksanierungsgebiete „1160 Wien, Friedmanngasse“ und „1170, Hernalser Gürtel“ (siehe Karten links).

Dazu informiert der wohnfonds_wien wie folgt: „Im Zuge der groß angelegten Sanierung und der damit verbundenen Aufwertung der Ottakringer Straße in den Jahren 2012 bis 2013 im Rahmen eines EU-Projektes ist es ein großes Anliegen des Bezirks, dass auch das Hinterland der Ottakringer Straße entsprechend aufgewertet werden soll.“

Und weiter: „Im Zuge der Sogwirkung der umfangreichen Sanierungen im öffentlichen Raum erscheint es sinnvoll auch die Sanierungstätigkeit einzelner Häuser zu fördern und zu koordinieren. Ebenfalls wird eine Verringerung des Substandardanteils durch Forcierung der geförderten Wohnhaussanierung in Kombination mit städtebaulicher Strukturverbesserung angestrebt.“
(Quelle: www.wohnfonds.wien.at/article/id/301)

Eine zentrale, aber fragwürdige Basis dieser Sanierungspläne: Es ist einfach inakzeptabel, ohne Zentralheizung, Badezimmer und schon gar nicht mit einem Klo am Gang zu wohnen.
Pfui.
Daher sind alle diese Schandflecken (also Wohnungen der Kategorien D, C und B) auszumerzen und durch Kategorie A-Wohnungen zu ersetzen.

Dazu ist jedes Mittel recht – die Einführung befristeter Mietverträge hat sicher schon einen großen Beitrag dazu geleistet, Wohnungen/Häuser zwecks Sanierung leer zu bekommen; dann versucht man, mittels Wohnbauförderung eine Investitionsdynamik auszulösen; schließlich breitet man mit öffentlich finanzierten „Strukturverbesserungen“ inklusive Behübschungen (wo möglich, mit EU-Förderung) noch zusätzlich eine Art „roten Teppich“ für Immobilieninvestoren aus.

Endeffekt ist – ungeachtet der Frage, ob die Wohnbauförderung bereits per se höhere Einkommensgruppen begünstigt – eine Umverteilung von unten nach oben: Die Immobilienpreise im Umfeld der geförderten Sanierungs- oder Neubauprojekte steigen ebenso wie die Mieten für Geschäftslokale und Wohnungen, die Haus- und WohnungseigentümerInnen werden reicher (auf dem Papier qua Wertsteigerung, durch Verkaufserlöse oder höhere Mieteinnahmen), der Rest wird ärmer – die Wohnkosten steigen, und es bleibt weniger für andere Ausgaben übrig. Oder sogar zu wenig. Aber Qualität hat eben ihren Preis. Oder so.

Aufwertung im Yppenviertel – ein Beispiel

Beispielhaft für das „Aufwertungsinstrument“ Wohnbauförderung sind etwa zwei laufende Projekte im Yppenviertel (in der Hubergasse 9 und in der Friedmanngasse 42) in Zusammenhang mit einem freifinanzierten Wohnbau in der Hubergasse 19 (siehe Fotos). In den beiden ersten Fällen handelt es sich um so genannte Sockelsanierungen, beide Projekte werden öffentlich gefördert (mit 886.000 bzw. 1,3 Mio. Euro). Das Objekt Hubergasse 9 gehört einer Miteigentümergemeinschaft, das Objekt Friedmanngasse 42 wird nach dem Bauherrenmodell errichtet.

Auf Basis der Gesamtnutzflächen beläuft sich die öffentliche Förderung bei Projekt 1 auf 886 Euro pro m², bei Projekt 2 auf 613 Euro pro m² (siehe www.musial.at). Kalkuliert man aber nur mit den neu geschaffenen Flächen, ergeben sich im ersten Fall 1.772 Euro, im zweiten Fall 1.000 Euro – das liegt in der Hubergasse 9 bereits über den durchschnittlichen Baukosten bei Einfamilienhäusern (siehe sbausparkasse.at; alles ohne Grundstückskosten). Es stellt sich m.E. bereits hier die Frage, ob es sich um eine sinnvolle Verwendung öffentlicher Gelder handelt.

„Leistbarer Wohnraum“ wird durch diese öffentlichen Investitionen unmittelbar jedenfalls nur im Ausmaß der mit der Förderung verbundenen Mietpreisbegrenzung geschaffen, die zudem ohnehin befristet ist (bei gemeindeeigenen Wohnbauten könnten die Mieten dagegen für die gesamte Bestandsdauer des Objekts niedrig gehalten werden!). Darüber hinaus ist aber zu berücksichtigen, welche privaten Investitionen durch diese öffentlichen Investitionen induziert werden und welcher Wohnraum für welche Einkommensgruppen dadurch geschaffen (und vernichtet!) wird.

Dass private Bauträger Wohnungen für untere Einkommensgruppen errichten würden, entbehrt jeder Plausibilität. Aufgrund der starken Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen in Wien in den letzten Jahren und des niedrigen Zinsniveaus liegt es dagegen auf der Hand, dass ZinshauseigentümerInnen und Immobilienentwickler auf Eigentumswohnungen setzen werden – allein schon wegen der raschen Refinanzierung der Errichtungs- oder Sanierungskosten durch den Wohnungsverkauf: Das Kapital bleibt nicht wie bei Mietwohnungen über Jahrzehnte gebunden. Das Objekt in der Hubergasse 19, errichtet an Stelle eines abgerissenen alten Zinshauses, entspricht jedenfalls dieser Logik.

Ob sich die angestrebten Verkaufspreise für diese Eigentumswohnungen erzielen lassen – bis über 4.000 Euro pro m² im Dachgeschoss etwa im Fall der Hubergasse 19 – wird sich zeigen. Klar ist jedenfalls, dass die mit öffentlichen Mitteln finanzierten „Aufwertungen“ des lokalen Umfelds, im konkreten Fall auch die Neugestaltung der Ottakringer Straße, dazu beitragen, den Preis nach oben zu treiben – und es wird auch ausdrücklich darauf Bezug genommen (Zitat: „Die gegenständliche Immobilie befindet sich in Ottakring, dem 16. Bezirk, ganz in der Nähe vom neu gestalteten Yppenplatz. Viele Bäume, ein Wasserspiel und viel Grün sorgen für Spaß und Entspannung“).

Unter dem Strich bleibt nur eine Schlussfolgerung übrig: Eine Aufwertung von Stadtvierteln gemäß der beobachtbaren Strategie in Wien ist kein Mittel zur Schaffung dauerhaft leistbaren Wohnraums, sondern lediglich ein Impulsgeber für Gentrifizierungsprozesse zu Lasten unterer Einkommensgruppen; der Nutzen wird großteils von ImmobilieneigentümerInnen und oberen Einkommensgruppen lukriert.

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