Neubautrend im Viertel: Beispiel Grundsteingasse 4

Das Projekt in der Grundsteingasse 4 ist ein gutes Beispiel für den Wohnungsneubau im Brunnen/Yppenviertel: Mit hoher Wahrscheinlichkeit alles Eigentum, inklusive “Vorsorgewohnungen” als Anlageobjekte.

Erstens deshalb, weil das zuvor existierende Althaus zu den “klassischen” Abrisskandidaten gehörte: Es hatte nur ein Stockwerk. Was da stand, kann man am Luftbild des Wiener Stadtplans noch halbwegs erkennen (siehe Bild rechts). Die Liegenschaft ist straßenseitig schmal, aber erstreckt sich auf der straßenabgewandten Seite doch über mehr als 60 Meter – damit lässt sich etwas anfangen. Vor allem in einem “Trendviertel” wie dem Brunnen- bzw. Yppenviertel.

Grundsteingasse 4, Neubauprojekt

Zweitens, weil der Projektbetreiber gut begründet hat, warum Vorsorgewohnungen “in Mode” sind (siehe Vorsorgewohnungen in Wien).

Wien biete einen “äußerst attraktiven Wohnmarkt”, und die Wertsteigerung von Immobilieninvestments sei seit 15 Jahren stets über der Inflationsrate gelegen. Vorsorgewohnungen seien daher eine Anlageform mit langfristigem Investmenthorizont. Die Hauptargumente:

  • Stabile und kalkulierbare Zusatzeinkünfte aus der Vermietung
  • Wertsteigerung durch Lageentwicklung, wachsende Infrastruktur und allgemeine Nachfrage
  • Startwohnung für die Kinder oder zu deren Vermögensbildung
  • Erzielung attraktiver Renditen

Alles das trifft zu. Zwei Einschränkungen wären aber hinzuzufügen: Erstens können die Renditen wohl nur deshalb als “attraktiv” bezeichnet werden, weil vergleichbar risikoarme Investments (z.B. Staatsanleihen) praktisch gar nichts mehr abwerfen. Und zweitens funktioniert das Ganze nur, weil man (seit 1994) freifinanzierte Wohnungen befristet vermieten kann.

Das hat zwei Vorteile: Einmal kann man alle drei Jahre (Mindestdauer der Befristung) die Miete an das “Marktniveau” anpassen, während sich andere VermieterInnen mit einem Inflationsausgleich begnügen müssen. Das hilft dabei, die Finanzierungskosten rascher hereinzubringen, wozu die Mieterinnen und Mieter in diesem Modell ja da sind. Und, ganz wichtig, man wird sie bei Bedarf auch wieder los – man verlängert den Mietvertrag einfach nicht.

Aus Mietersicht hat diese Situation natürlich vor allem Nachteile – höhere Wohnkosten und vor allem die fehlende Wohnsicherheit, die viele MieterInnen dazu bringt, auch absurde Zumutungen seitens der Eigentümer widerspruchslos hinzunehmen. Daher fordert die Arbeiterkammer ein weitgehendes Aus für befristete Vermietungen, aber mit einer Ausnahme für Privatpersonen, die nicht mehr als drei Wohnungen haben (siehe Weg mit befristeten Mietverträgen außer bei Eigenbedarf!).

Allerdings scheint die politische Konjunktur nicht für die rasche Durchsetzbarkeit dieser Forderung zu sprechen. Und für die meist vereinzelten Leidtragenden der Machtassymetrie am privaten Wohnungsmarkt lautet die Lehre in der Regel: Widerstand ist zwecklos, denn wer sich wehrt, fliegt raus.

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