Stadtporträt Ottakring & Gentrifizierung: Fast ein “Whitewash”

Wie erwartet spielte das Thema “Gentrifizierung” im Stadtporträt Ottakring keine besondere Rolle. Was jedoch dazu gesagt wurde, deutet auf etwas Blauäugigkeit und Ausblendung relevanter Entwicklungen hin.

Soweit es im “Stadtporträt Ottakring” (Diagonal, OE1 vom 23.11.2013) um “Aufwertung” und/oder Gentrifizierung ging, war eine Lücke besonders auffällig: Mit keinem Wort wurde der sprunghafte Anstieg der Preise von Wohnungseigentum in Wien in den letzten Jahren erwähnt, insbesondere auch in Ottakring und im Yppen-/Brunnenviertel. Als ob es völlig belanglos wäre, welche finanziellen Anreize für die im Wesentlichen privaten lokalen Hauseigentümer vor Ort bestehen. Diesen Faktor außer Acht zu lassen, ist bestenfalls als naiv zu bezeichnen.

Die Wohnungspreise im Brunnenviertel dürften sich in den letzten 5 Jahren verdoppelt haben und könnten im Schnitt bereits knapp bei 4.000 Euro pro m² liegen – das ist ca. das Doppelte der Baukosten im mehrgeschossigen Wohnbau. Das Geld liegt damit fast sprichwörtlich “auf der Straße”. Die laufende Sanierung meines Nebenhauses (Weyprechtgasse 8-10) samt Dachbodenausbau zeigt, dass es möglich ist, ein Zinshaus in relativ kurzer Zeit praktisch leer zu bekommen (was m.E. vor allem befristeten Mietverträgen zu verdanken sein dürfte) – und zudem fast unmerklich. Mir ist der zunehmende Leerstand jedenfalls nicht aufgefallen.

Die relevanten Aussagen in der Sendung stammen mit einer Ausnahme (Hans Staud) allesamt vom Stadtplaner Reinhard Seiß.

Was die bisher beobachtbare Entwicklung betrifft, gehe ich mit ihm konform: Seiß meint, zwar seien Aspekte der Aufwertung überall zu erkennen, etwa die Dachbodenausbauten, doch hielte sich die “Gentrification” in sehr überschaubarem Rahmen, wobei er als Gegenbeispiele auf Leerstände von Erdgeschosslokalen und Billig-Geschäfte verweist.

Was die Zukunft betrifft, kann ich seine “Gelassenheit” aber nicht teilen; und auch die bisherigen Effekte betrachtet er m.E. mit einer ziemlich rosaroten Brille und selektiv. Im Folgenden Anmerkungen zu einzelnen Punkten.

Leerstände Geschäftslokale. Die Leerstände von Gassenlokalen sind auch ein Indiz dafür, dass sich die HauseigentümerInnen die Leerstände leisten können, zumal sie auf überzogene Mietforderungen zurückzuführen sind (am Yppenplatz etwa die ehemalige Schlecker-Filiale am Yppenplatz 1 und gegenüber eine frühere Zielpunkt-Filiale). Sie haben es mit dem Vermieten offensichtlich nicht eilig.

“Unpassende” Billig-Geschäfte. Die können auch sehr rasch verschwinden, wie eben erst ein Geschäft mit billigen “Waren aller Art” Ecke Payergasse / Brunnengasse. Dort soll nun eine Bankfiliale eröffnet werden – übrigens der Raiffeisenbank (siehe Kasten). Das betreffende Zinshaus wurde kürzlich verkauft – die neuen EigentümerInnen haben auch gleich mal alle Hausparteien inspiziert.

“Das Alte wurde nicht verdrängt.” Heute gebe es “ein Dutzend attraktive Lokale”, so Reinhard Seiß, und “das Schöne ist, dass das Alte nicht verdrängt wurde” – mit Hinweis auf das Gasthaus Müller.

Die gesamte Aussage ist für mich nicht nachvollziehbar. Sicher, die “Müllerin” existiert noch. Aber weder geht es bloß um die Gastronomie noch besteht das Yppen-/Brunnenviertel nur aus der Piazza am Yppenplatz. Allein am Yppenplatz sind in den letzten Jahren verschwunden: Ein Bastler- und Haushaltswarengeschäft, ein Biolebensmittelladen und eine Putzerei (alle ersetzt durch höherpreisige Restaurants), abgesehen von der Schlecker- und der Zielpunkt-Filiale. Außerdem ist es ohnehin abwegig, die Lebensqualität eines Grätzels nach der Anzahl der vorhandenen Gastronomiebetriebe zu bemessen, und zwar noch dazu ohne sich anzusehen, an welchem Bedarf sich das Angebot ausrichtet.

Café Club International erstes/einziges Lokal. Befremdlich, und zwar aus mehreren Gründen, ist auch die Bemerkung von Seiß, das Café Club International sei “das erste oder einzige Lokal am Yppenplatz gewesen, wo man hingehen hätte können, um was zu essen”.
Erstens ist sie an sich falsch, denn außer der Müllerin gab es noch die (inzwischen geschlossene) Gastwirtschaft Horvath Ecke Payergasse / Weyprechtgasse, abgesehen von zwei Cafés am Yppenplatz 2 (heute: Horizont) bzw. Ecke Brunnengasse / Schellhammergasse (Café Engelmaier).
Zweitens ist es einfach Unsinn, den Yppenplatz (wobei es sich genau genommen nur um die westliche Hälfte des Platzes mit dem Park handelt) ohne die unmittelbare Umgebung zu betrachten. Was ist mit dem Kent im nächsten Häuserblock in der Brunnengasse? Was mit dem ehemaligen Western Saloon in der Ottakringer Straße, wo heute ein Penny Markt besteht? Dort gab’s früher auch ein Café, das war praktisch rund um die Uhr offen. Und was mit den (ehemaligen) österreichischen Gasthäusern in der Friedmanngasse (Ecke Brunnengasse / Ecke Hubergasse), auch nur 100 m bis 200 m entfernt? Alle diese – und weitere nicht erwähnte – Lokalitäten gehören bzw. gehörten untrennbar zum lokalen Lebensumfeld. Essen gehen konnte man hier fast an jeder Ecke, und billig noch dazu.

Aufwertung statt ansonsten drohender Abriss: Seiß insinuiert, die bisher vollzogene Aufwertung verhindere einen ansonsten drohenden Abriss zahlreicher alter Häuser (“in zehn Jahren”).
Kann ich nicht nachvollziehen: Häuser mit guter Bausubstanz dürften kaum abgerissen werden, die mit schlechter allerdings schon, ob mit oder ohne Aufwertung. Und es wurde wurde und wird ja schon abgerissen: Das (in der Sendung erwähnte) ehemalige Kaufhaus Osei in der Brunnengasse (heute “Dichter-Hof”), ein Haus Ecke Neulerchenfelderstraße / Brunnengasse (derzeit eine Baulücke) und das Zinshaus Hubergasse 19 (freifinanzierter Wohnbau). Als nächste Abrisskandidaten würde ich v.a. Häuser ohne oder mit nur 1-2 Obergeschossen betrachten.

Als fast anmaßend empfinde ich die Bemerkung von Seiß, am Ort der heutigen “Piazza” östlich des Yppenplatzes hätte früher eine “sehr trostlose Atmosphäre” geherrscht. Wenn es hier auch nur ansatzweise “trostlos” ausgesehen hätte, wäre ich 1984 nicht hierhergezogen. Auch der in der Sendung zu Wort kommende Michael Galić, Kellner im Café Club International, der das Grätzel ebenfalls seit 1984 kennt, kann sich an keine “Trostlosigkeit” erinnern. (Ähnlich seltsame Wortspenden habe ich schon zum alten Yppenpark (vor 1998/99) gelesen, wo es “wie im Ostblock” ausgesehen hätte – siehe dazu auch Rashomon am Yppenplatz.) Das zuvor Bestehende soll offenbar möglichst schlecht geredet werden, um die öffentlichen Eingriffe und ihre Auswirkungen nachträglich in ein strahlendes Licht zu tauchen.

“Normale Mieten”: Der lokale Unternehmer Hans Staud meint in der Sendung, der “soziale Wohnbau” bzw. die geförderten Wohnbauten “halten schon die Preise normal”.
Das wäre ja schön, kann allerdings nie und nimmer der Fall sein. Erstens gilt die Mietzinsdeckelung für Förderungsempfänger nur befristet; danach kann verlangt werden, was der Markt hergibt. Zweitens ist hier fast alles in Privateigentum, der Anteil der geförderten Wohnungen am Gesamtbestand nach wie vor zu klein, um sich substanziell auf die Marktmieten auswirken zu können. Und Gemeindebauten sind im Viertel ohnehin sehr dünn gesät (siehe Karte).

Wohnungen für “Durchschnittsbürger”. Positiv bewertet Seiß “Neubauwohnungen” in der Brunnengasse mit “Mieten, die sich Durchschnittsbürger leisten können”.
Nun, der einzige Neubau in der Brunnengasse ist eigentlich das Projekt am Ort des ehemaligen Kaufhaus Osei, das “2007 der Abrissbirne zum Opfer fiel” und vom Immobilienunternehmen Conwert durch „Mietwohnungen der gehobenen Kategorie“ ersetzt wurde, wie es in der Sendung heißt. Offenbar sind die beiden Sanierungen (Wollner-Hof, mit mehr als 3 Mio. Euro öffentlicher Förderung) und Brunnengasse 38 gemeint; hier sind die Mieten gedeckelt. Ein Trend lässt sich daraus naturgemäß nicht ableiten. Die Eigentumswohnungen im freifinanzierten Neubau in der Hubergasse 19 etwa sind für eine bessergestellte Klientel gedacht; die laufenden Sockelsanierungen in der Hubergasse 9 und in der Friedmanngasse 42 unterliegen nur einer befristeten Mietzinsdeckelung (siehe u.a. Aufwertung alla Viennese), und die Sanierung meines Nebenhauses (Weyprechtgasse 8-10) scheint nicht gefördert zu sein, d.h. diese Wohnungen werden eher zur oberen Preiskategorie gehören.

Hier nun zurück zu meiner zu Beginn geäußerten Kritik: Die Verdienstmöglichkeiten durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen übersteigen die möglichen Einkünfte aus der Vermietung um ein Vielfaches. HauseigentümerInnen haben daher einen immer stärker werdenden Anreiz, Wohnungen und/ oder Geschäftslokale nur mehr befristet oder gar nicht mehr zu vermieten, um Zinshäuser irgendwann zur Gänze oder weitgehend leer zu bekommen – zum Sanieren oder zum Abreißen und Neubauen. Dieser Anreiz dürfte noch geraume Zeit bestehen, jedenfalls solange das Zinsniveau niedrig bleibt und Immobilieninvestments als “Betongold” erscheinen. Und ohne den Teufel an die Wand malen zu wollen: Ist die Entscheidung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen gefallen, werden die verbleibenden BewohnerInnen auch dann unter Druck geraten, wenn sie über einen unbefristeten Hauptmietvertrag verfügen – die “Wohnsicherheit” kann sich dann rasch als Illusion erweisen.